Paragraaf Grondbeleid

Het ruimtelijk beleid van de gemeente is vastgelegd in de Omgevingsvisie, het programmaplan 'Ruimtelijke vernieuwing', en 'Koers 2030’. Hierbij is een integrale afweging gemaakt over het toekomstig ruimtegebruik: hoeveel woningen, kantoren, winkels, bedrijventerreinen, maatschappelijk vastgoed, etc. worden waar en op welk moment gerealiseerd.

Het grondbeleid dient als uitvoeringskader voor de (strategische) keuze die de gemeente maakt bij de realisatie van die plannen. In de Nota Grondbeleid 2025 is opgenomen dat de gemeente een situationeel grondbeleid voert: afhankelijk van de eigendomssituatie pakt de gemeente een actieve rol op als procesregisseur en ontwikkelaar van een gebiedsontwikkeling, of, en daar ligt in principe de nadruk op, een faciliterende rol bij ontwikkeling door een marktpartij. De inzet daarbij is tot (anterieure) overeenstemming te komen met de betrokken marktpartijen.

Een uitzondering hierop kan bijvoorbeeld een grote maatschappelijke opgave zijn, die zonder het voeren van een actief grondbeleid niet kan worden gerealiseerd. Het proces, de instrumenten, de financiële uitgangspunten en organisatie die daarbij horen, worden in de Nota Grondbeleid 2025 omschreven.

Onderdeel van het grondbeleid is ook de Nota Kostenverhaal 2024: daarin staan de kosten die worden doorberekend aan initiatiefnemers van nieuwe ontwikkelingen. Deze nota is in maart 2024 vastgesteld en betreft de aanpassing van het beleid mede als gevolg van de Omgevingswet.

In juli 2025 is ook het Projecten Portfolio Grondzaken 2025 (PPG 2025) door de raad vastgesteld. Dit document geeft een financieel overzicht van de lopende grondexploitaties, de grondexploitaties in voorbereiding, en de faciliterende projecten met een anterieure overeenkomst. Het PPG 2025 is een opmaat voor het in 2026 op te stellen Meerjaren Perspectief Gebiedsontwikkelingen (MPG). Het MPG is de financiële rapportage waarin alle grondexploitaties en private ontwikkelingen worden beschreven. Het MPG doet verslag van de geactualiseerde grondexploitaties. Dit resulteert in een aangepaste prognose van het resultaat van de grondexploitaties. Naast de beoordeling of er tussentijds winst genomen moet worden, wordt voor verliesgevende grondexploitaties beoordeeld of er een verliesvoorziening moet worden gevormd, of dat deze moet worden aangevuld, dan wel vrijvallen. Het MPG volgt de P&C-cyclus waarbij de grondexploitaties aansluiten op de jaarrekening.

De onderstaande tabellen geven per grondexploitatie het verloop van de baten en lasten aan dat in de jaren van de plannen ‘onder handen’ is. Doorgerekend met de inflatie en rente in die jaren wordt het verwachte resultaat op eindwaarde bepaald.
 
In de tabel staat ook het jaarlijkse verschil tussen de lasten en baten dat wordt geactiveerd als 'onder handen werk' (OHW) onder de vlottende activa op de balans.

Sinds de vernieuwing van de BBV-regelgeving rondom grondexploitaties zijn gemeenten verplicht tussentijds winst te nemen via de 'Percentage of completion'-methode (POC). Het resultaat van grondexploitaties die een positieve eindwaarde laten zien, wordt gefaseerd genomen volgens de geldende regelgeving. Dat houdt onder andere in dat winstneming pas mogelijk is nadat er daadwerkelijk grondverkopen hebben plaatsgevonden. Daarbij wordt wel het voorzichtigheidsbeginsel in acht genomen door de winst pas te nemen wanneer het resultaat in combinatie met de risico's daar aanleiding toe geven. Het moment waarop dit bepaald wordt is de jaarrekening. Daarom zijn de geprognosticeerde resultaten niet opgenomen in het saldo van de begroting.

Alle werkzaamheden voor het woonrijp maken zijn in 2025 voltooid, inclusief de aanpassingen volgend uit de schouw, en is het openbaar gebied overgedragen aan Beheer.

De grondexploitatie kent een positief resultaat van € 489.000. Hiervan is € 445.000 aan winst genomen in 2024. Waardoor er nog € 44.000 resteert in 2025. Het eindresultaat is in onderstaande tabel weergegeven.

De grondexploitatie Stationspark III in 2023 door de raad vastgesteld. De werkzaamheden om de grond klaar te maken voor de verkoop van (bouwrijpe) kavels en de inrichting van het openbaar gebied kunnen echter pas starten nadat de sportvelden zijn verplaatst naar Sliedrecht Buiten. Op basis van de huidige planning is de verwachting dat in 2030 kan worden begonnen met het bouwrijp maken en dat in 2035 de laatste kavels verkocht zullen zijn.

Onderstaande tabel beschrijft de financiële stand van zaken:

De grondexploitatie Maaslaan is in mei 2025 geopend. De gebiedsontwikkeling omvat 43 door Tablis te realiseren sociale huurwoningen en 73 koopwoningen waarvoor, net als bij Groen van Prinsterer, een tenderprocedure wordt uitgeschreven. Ten opzichte van de start zijn er inhoudelijk geen wijzigingen. Onderstaande tabel beschrijft de financiële stand van zaken:

In de tweede helft van 2024 heeft de gemeenteraad de grondexploitatie voor de Groen van Prinsterer vastgesteld. In 2025 stond de ontwikkeling in het teken van verdere planuitwerking. Tegelijkertijd kreeg de locatie een tijdelijke functie als huisvestingslocatie voor onderwijs. In het tweede kwartaal van 2025 ontstond een acuut huisvestingsprobleem voor een basisschool. Na onderzoek naar verschillende alternatieven heeft de gemeenteraad besloten het voormalige schoolgebouw op de locatie Groen van Prinsterer tijdelijk in gebruik te nemen voor de huisvesting van deze basisschool.

In 2025 is parallel aan de onderwijshuisvesting verder gewerkt aan de planuitwerking en de vertaling daarvan naar de marktuitvraag. Ter voorbereiding op deze marktuitvraag zijn diverse noodzakelijke onderzoeken uitgevoerd, waaronder bodemonderzoek, archeologisch onderzoek, flora- en faunaonderzoek en onderzoek naar de sloopkosten. Deze onderzoeken vormen een belangrijke basis voor een zorgvuldige tenderprocedure en dragen bij aan het beperken van risico’s in de verdere planuitvoering.

Het verwachte resultaat op eindwaarde bedraagt €194.000 negatief. Voor dit verwachte verlies is conform de regels van het BBV een voorziening gevormd.

Onderstaande tabel beschrijft de financiële stand van zaken:

Er zijn momenteel een viertal grondexploitaties in voorbereiding: Middeldiepstraat, Valkweg, Sliedrecht Noord en De Driehoek. De eerste twee zijn onderdeel van de zogenaamde Binnenstedelijke Herstructurering Sliedrecht (BHS). In de 2e helft van 2026 volgt naar verwachting een voorstel tot het openen van de grondexploitatie Middeldiepstraat, de grondexploitatie Valkweg volgt later in de tijd.

De Driehoek is een geschikte locatie voor de vestiging van grootschalige duurzame bedrijvigheid zoals installaties voor geothermie en de productie van waterstof. De eerste actie is momenteel de verkoop van grond voor een hoogspanningsstation. Voor de verkenning en verdere uitwerking van deze activiteiten is een voorbereidingskrediet nodig, deze zal in de Voorjaarsnota 2026 worden aangevraagd. 

Op dit moment is het nog niet duidelijk of dat Sliedrecht Noord ook daadwerkelijk een gemeentelijke grondexploitatie wordt. Een publiek private samenwerking ligt op dit moment meer voor de hand. In dat geval wordt de grondexploitatie geopend binnen een B.V.

In 2024 hebben we voor het eerst een Projecten Portfolio Grondzaken gepresenteerd. In 2025 is dit doorontwikkeld tot een Meerjaren Perspectief Gebiedsontwikkelingen (MPG). In het MPG worden alle grondexploitaties en faciliterende projecten beschreven.

Met het MPG actualiseren we de grondexploitaties. Dit resulteert in een aangepaste prognose van het resultaat van de grondexploitaties. Naast de beoordeling of er tussentijds winst genomen moet worden, wordt voor verliesgevende grondexploitaties beoordeeld of er een verliesvoorziening moet worden gevormd (of dat deze moet worden aangevuld, danwel vrijvallen).