Paragraaf Grondbeleid

In deze paragraaf laat de gemeente zien hoe invulling wordt gegeven aan het grondbeleid. Het grondbeleid is opgenomen in de nota Grondbeleid 2025 en nota Kostenverhaal 2024. Het grondbeleid heeft veel invloed op en is nauw verbonden met de uitvoering van programma's zoals Openbare Ruimte, Verkeer en Vervoer, Ruimtelijke Ordening, Milieu en Wonen.

In de nota Grondbeleid staat beschreven dat de gemeente actief grondbeleid toepast wanneer de grond bij de planvorming in eigendom is, of als de planvorming door de gemeente wordt geïnitieerd en de onderhandelingen over het te realiseren plan en het kostenverhaal dreigen vast te lopen. In de overige gevallen wordt faciliterend grondbeleid toegepast. Het bijbehorende instrumentarium, het proces, en de sturing en verantwoording worden in de nota beschreven.

In de nota Kostenverhaal wordt beschreven hoe de gemeente de gemeentelijke kosten verhaalt op de initiatiefnemer van het plan. De nota gaat in op de mogelijkheden, het nut en de noodzaak, evenals de uitvoering van het kostenverhaal. Hiermee geeft de gemeente invulling aan de wettelijke verplichting tot kostenverhaal.

Jaarlijks worden bij het opstellen van de jaarrekening de grondexploitaties geactualiseerd en wordt de marktwaarde van de materiële vaste activa (MVA) opnieuw bepaald. Dit leidt tot een nieuwe prognose van het resultaat voor de grondexploitaties en mogelijk een afwaardering bij de MVA, indien de boekwaarde hoger is dan de marktwaarde. De raming van de jaarlijkse baten en lasten wordt vervolgens verwerkt in de begroting van het daaropvolgende jaar. 

De onderstaande tabellen geven per grondexploitatie het verloop van de baten en lasten aan dat in de jaren van de plannen ‘onderhanden’ is.

Het jaarlijkse verschil tussen de lasten en baten wordt geactiveerd als 'onderhanden werk' onder de vlottende activa op de balans. Wanneer het plan gerealiseerd is, kan het resultaat worden bepaald. Het verwachte resultaat staat in de tabel opgenomen, op basis van eindwaarde. 

Sinds de vernieuwing van de BBV-regelgeving rondom grondexploitaties zijn gemeenten verplicht tussentijds winst te nemen via de ‘Percentage of completion'-methode (POC). Het resultaat van grondexploitaties die een positieve eindwaarde laten zien, wordt gefaseerd genomen volgens de geldende regelgeving. Echter houdt gemeente het voorzichtigheidsbeginsel in acht door de winst pas te nemen wanneer deze gerealiseerd is. Het moment waarop dit bepaald wordt is de jaarrekening. Derhalve zijn de geprognosticeerde resultaten niet opgenomen in het saldo van de begroting.

De grondexploitatie Stationspark II bevindt zich in de afrondende fase. Alle werkzaamheden zijn bijna afgerond, de verwachting is daarom dat deze exploitatie in de loop van 2025 kan worden afgesloten.  Vooruitlopend daarop is conform de voorgeschreven POC-methode (percentage of completion) winst genomen.  Het voordeel ontstaat doordat de verwerkingskosten van de grond  veel lager uit zijn gevallen dan begroot.

In 2022 is besloten om de grondexploitatie van Stationspark III afzonderlijk te behandelen van het krediet Sliedrecht Buiten. Daarom is de grondexploitatie van Stationspark III in 2022 separaat door de gemeenteraad vastgesteld.

Met de jaarrekening van 2024 is deze grondexploitatie geactualiseerd. De ontwikkelingen voor Stationspark III zijn sterk afhankelijk van de ontwikkelingen van Sliedrecht Buiten. Pas wanneer deze ontwikkeling voltooid is, kan worden begonnen met de realisatie van Stationspark III. Op dit moment wordt er geen wijziging in de planning voorzien, waarbij de laatste grondverkopen gepland staan voor 2029.

De huidige actualisatie omvat de gebruikelijke indexaties. Daarnaast zijn gronden die oorspronkelijk geboekt waren onder deze grondexploitatie nu overgeboekt als strategische grond voor Sliedrecht Buiten. Dit resulteert, ondanks de indexaties, in een positiever resultaat voor de grondexploitatie.

In de tweede helft van 2024 heeft de gemeenteraad de grondexploitatie voor de ontwikkellocatie Groen van Prinsterer vastgesteld. Met deze vaststelling zijn de materiële vaste activa, namelijk het voorbereidingskrediet van € 133.000, overgeheveld naar de vlottende activa, de grondexploitatie.

Door de recente vaststelling van deze grondexploitatie zijn er weinig wijzigingen ten opzichte van de vaststelling. Momenteel wordt voornamelijk gewerkt aan de verdere uitwerking van het plan en de uitgifteprocedure van de gronden.

De laatste jaren stond op deze plek ook de grondexploitatie Burgemeester Winklerplein. Met een raadsbesluit bij de Winternota 2023 is deze echter opgeheven. Het financiële resultaat is in de jaarrekening 2023 verwerkt.  Omdat deze grondexploitatie nog wel in de Begroting 2024 was opgenomen komt hij hier nu terug.  

Voorbereidingskosten zijn de gemeentelijke kosten die worden gemaakt voor het onderzoeken van een (potentiële) ontwikkellocatie. Deze kosten worden gemaakt voordat de bouwgronden in exploitatie komen. Het budget voor deze voorbereidingskosten wordt in een voorbereidingskrediet door de gemeenteraad vastgesteld.

 Voordat bouwgronden in exploitatie komen, moet de gemeenteraad een grondexploitatie vaststellen waarin de voorbereidingskosten worden verrekend. Dit is van toepassing wanneer de gemeente actief grondbeleid hanteert. Als de gemeente daarentegen faciliterend grondbeleid hanteert, wordt er geen grondexploitatie vastgesteld. In dat geval worden de kosten vastgelegd in bijvoorbeeld een anterieure overeenkomst volgens het principe van kostenverhaal, om de voorbereidingskosten te dekken.

Er zijn een tweetal projecten die moeten resulteren in een grondexploitatie, waarvoor voorbereidingskosten op de balans staan. Dit betreft de Binnenstedelijke Herstructurering Sliedrecht en Sliedrecht-Noord.

Naast de projecten die de gemeente zelf uitvoert door middel van grondexploitaties of investeringskredieten, zijn er ook projecten die door derden worden uitgevoerd. Voor deze projecten is de gemeente verantwoordelijk voor de ruimtelijke ordening, de bevordering van brede welvaart en het behalen van gemeentelijke doelstellingen. Hierdoor ontstaan er ook gemeentelijke kosten voor deze projecten die moeten worden verhaald. Dit wordt vaak vastgelegd in een anterieure overeenkomst, waarin inhoudelijke en financiële afspraken tussen de ontwikkelaar en de gemeente worden vastgelegd.